Luni, 16 ianuarie 2023, a avut loc a doua dezbatere publică cu privire la intenția administrației Coliban de a reglementa construcțiile în pantă. Discuțiile au durat aproximativ trei ore și jumătate și le puteți vedea integral în următorul video. Trebuie să precizez că înregistrarea dezbaterii „a dispărut” de pe canalul de YouTube al Primăriei Brașov, rămânând totuși pe pagina de Facebook a Primăriei, dar nici acolo completă. Înregistrarea pe care o vedeți în continuare am solicitat-o Primăriei Brașov, care mi-a pus-o la dispoziție.
Este un material lung, dar cuprinzător despre ce înseamnă documentul Reglementări juridice și tehnice cu privire la întocmirea documentațiilor de urbanism pentru construirea pe terenuri în pantă. Este un material pe care îl scriu după ce am urmărit toate comunicările pe acest subiect, după ce am fost la dezbaterea din 16 ianuarie și după ce am stat de vorbă cu arhitectul Răzvan Dracea – președinte OAR Brașov-Covasna-Harghita (dumnealui participând la elaborarea documentului de reglementări și, desigur, susținător), avocatul Victor Ilie – deputat USR de Brașov (susținător al documentului), Vasile Mezdrea – consilier juridic, președinte PRM Brașov și agent imobiliar (opozant al documentului), Gruia Hilohi – arhitect-urbanist (independent în raport cu interesele părților) și inginerul Mihail Iacomir – geolog (independent în raport cu interesele părților).
Context sau cum a ajuns Brașovul să discute despre reglementarea construcțiilor în pantă
Înainte să ne uităm la document și la ce se spune despre acesta, este necesar să așezăm contextul, adică să înțelegem cum s-a ajuns aici.
Să precizăm clar de la bun început că vorbim de un demers politic, reglementarea construcțiilor în pantă fiind o inițiativă politică a administrației Coliban-USR, cu obiectivul declarat de a salva dealurile Șcheiului.
Opoziția principală față de acest demers vine dinspre PNL, PSD și dezvoltatori imobiliari. Cei trei, PNL, PSD și dezvoltatorii imobiliari au lucrat timp de 16 ani împreună. În plus, pe perioada administrației Scripcaru, toți politicienii care au trecut prin Consiliul Local Brașov în perioada 2004 – 2020 au aplecat capul în fața acestuia, acceptând practica urbanistică a administrației de atunci.
Cu alte cuvinte, administrația Scripcaru a autorizat cam orice proiect imobiliar a venit de la dezvoltatori, neținând cont de efectele pe care le generează și, în multe situații, nici de legislație. Și știți cine este persoana cu expertiza și responsabilitatea pe partea de autorizare? Arhitectul Șef, Marilena Manolache, care ocupă funcția din septembrie 2004 (din același an în care George Scripcaru a devenit primar).
În ultimii cinci ani, au început să devină simțite efectele dezvoltărilor imobiliare de pe Dealul Warte. Pe de-o parte avem probleme cu alunecări și surpări de teren, cu infiltrații de apă în locuințele existente și probleme edilitare: aglomerare trafic, rețele de apă, canalizare și energie electrică subdimensionate. Pe lângă acestea, au fost reduse suprafețele verzi și de vegetație prin construirea de noi clădiri de locuințe.
Este ceea ce primarul Allen Coliban denumește „greaua moștenire”. Dar trebuie precizat că practica din timpul administrației Scripcaru s-a păstrat și în timpul administrației Coliban, cu același arhitect șef, Marilena Manolache (chiar dacă ea se prezintă de câteva luni ca fiind doar șeful Serviciului Amenajarea Teritoriului și Gestiune Date Urbane, este în continuare și arhitect șef interimar).
Desigur, dezvoltatorii imobiliari își vor vedea întotdeaua interesul personal, acela de business, de a scoate profit în urma investiției. Și e normal să urmărească profitul. Problemele apar când aceștia depășesc cadrul legal, de exemplu cu intervențiile fără autorizații de construire, dar și când autoritatea locală nu-și face treaba și „uită” că trebuie să urmărească interesul public și nu cel privat al investitorului.
„PNL susține cu fermitate reglementarea construcțiilor în pantă”
Dar nu susține documentul propus de administrația Coliban-USR. Unde a fost PNL în perioada 2004-2020? La conducerea orașului, prin primarul George Scripcaru și prin consilierii locali, care nu au avut nicio obiecție și nicio „fermitate” față de dezvoltările imobiliare.
Cât poate să fie de credibil un partid care spune că „susține cu fermitate reglementarea construcțiilor în pantă”, după ce timp de 16 ani a lăsat liber la construit?
La dezbaterea din 16 ianuarie au reieșit două dorințe: una a dezvoltatorilor, care vor în continuare să construiască unde și ce vor și una a locuitorilor, cu precădere din Șchei, care nu mai vor să se construiască nimic. Demersul administrației Coliban-USR pare să fie soluția de mijloc între cele două. Chiar dacă ea nu răspunde nevoilor oamenilor în totalitate, vine să „domolească” dimensiunile și cantitatea de clădiri și apartamente noi.
Reglementări juridice și tehnice cu privire la întocmirea documentațiilor de urbanism pentru construirea pe terenuri în pantă
Acesta este titlul documentului propus de administrația Coliban-USR și susținut chiar de persoana care a dat avize de oportunitate pentru toate dezvoltările din Brașov, arhitectul șef Marilena Manolache. Deși au fost vehiculate mai multe încadrări ale acestui document, de la ghid de bune practici, la recomandări, la regulament, un lucru este cert: documentul devine act normativ odată cu aprobarea prin HCL. Cu alte cuvinte, de la momentul aprobării el produce efecte tehnice și juridice la întocmirea documentațiilor de urbanism. Și aici este vorba de PUG, PUZ și PUD.
Așadar, dacă el se aplică unor documentații de urbanism, nu cumva chiar este regulament de urbanism? Întrebarea aceasta este importantă și aici nu există consens. Inițiatorii spun că documentul nu este regulament de urbanism și nu este documentație de urbansim, în timp ce opozanții spun că este.
Aici vedem deja o problemă a acestui document. El este prezentat ca un document ce aduce clarificări cu privire la unele neclarități din dcumentele de urbanism aflate în vigoare (PUG, PUZ, PUD). Dar inițiatorul nu reușește să clarifice ce fel de document este. Pentru a înțelege care sunt documentațiile de urbanism, mergeți la Legea 350/2001, Secţiunea a 3-a Documentații de urbanism.
Chiar dacă documentul vizează domeniul urbanismului, inițiatorul spune că nu modifică documentele de urbanism existente, ci că „reglementările tehnice și juridice se vor integra în cadrul viitoarelor documentații de urbanism”.
Dar, pentru că există un dar, documentul intră în procesul de întocmire a noilor documentații de urbanism la faza de aviz de oportunitate. Și aici este de fapt intervenția pe care o propune inițiatorul, prin introducerea unor cerințe la avizul de oportunitate.
Dacă ne uităm în document, la capitolul 3, vedem o serie intitulată Studii. Criterii de analiză. Metoldologie de analiză, care propune următoarele: Delimitarea zonei studiate; Studiul topografic; Studiul privind raportarea la factorii de risc natural; Studiul privind zonificarea funcțională și reglementările urbanistice existente; Studiul privind organizarea circulației și impactul traficului; Studiul privind soluțiile de echipare edilitară și racord la rețelele edilitare centralizate ale localității; Studiul de însorire; Studiul privind impactul vizual al propunerilor urbanistice, Studiul privind vegetația existentă; Studiul privind configurația terenului, granulația țesutului urban și conformarea clădirilor.
Ce este avizul de oportunitate și cine îl dă? (extras din Legea 350/2001, art 32. pct. 1, 3 și 4)
(1) autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism: c) să condiționeze autorizarea investiției de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat și finanțat prin grija persoanelor fizice și/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-șef și aprobat, după caz, conform competenței: de primarul localității.
(3) Avizul de oportunitate se emite în baza unei solicitări scrise cuprinzând următoarele elemente:
a) piese scrise, respectiv memoriu tehnic explicativ, care va cuprinde prezentarea investiției/operațiunii propuse, indicatorii propuși, modul de integrare a acesteia în zonă, prezentarea consecințelor economice și sociale la nivelul unității teritoriale de referință, categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privați și categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorității publice locale;
b) piese desenate, respectiv încadrarea în zonă, plan topografic/cadastral, cu zona de studiu, conceptul propus – plan de situație cu prezentarea funcțiunilor, a vecinătăților, modul de asigurare a accesurilor și utilităților.
(4) Prin avizul de oportunitate se stabilesc următoarele:
a) teritoriul care urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal;
b) categoriile funcționale ale dezvoltării și eventualele servituți;
c) indicatorii urbanistici obligatorii – limitele minime și maxime;
d) dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităților;
e) capacitățile de transport admise.
Și foarte important la acest aviz de oportunitate este faptul că NU se supune aprobării prin HCL.
Acum, comparați ce se propune prin documentul privind reglementarea construcțiilor în pantă și ce cere legea cu privire la avizul de oportunitate. Practic, fiind cerințe similare, vedem că arhitectul șef avea deja instrumentul prin care putea interveni în procesul de elaborare a documentațiilor de urbanism. Întrebarea este de ce nu a făcut-o până acum?
Și mergem mai departe cu documentul privind reglementarea construcțiilor în pantă și ne uităm și la capitolul 3, intitulat Indicatori/Indici de control, paginile 18-27. Acest capitol reglementează efectiv indicatori de urbanism, după cum urmează: Ponderea suprafețelor afectate de construcții, Numărul maxim de niveluri supraterane admis, Înălțimea maximă a construcțiilor, Distanțe între clădiri pe aceeași parcelă, Tipologii locuințe, Conformarea volumetrică, Spații plantate și Împrejmuiri.
Din nou revine întrebarea, este document de urbanism?
Practic, opozanții contestă legalitatea acestui document, chiar dacă în spatele acestei contestări stau interese particulare.
În ceea ce privește legalitatea, avocatul Silviu Munteanu, participant online la dezbatearea din 16 ianuarie, a ridicat o întrebare foarte bună: a cerut Primăria Brașov un punct de vedere de la ministerele Justiției și Dezvoltării cu privire la consecințele juridice ale acestui document? Întrebare care nu a primit răspuns de la reprezentanții Primăriei Brașov, fapt ce arată că nu a fost cerut.
Protejarea peisajului natural-cultural
Un argument adus de opozanți este acela că le este luat dreptul de a construi. Să ne înțelegem, nu le este luat acest drept, ci doar condiționat, așa cum se întâmplă deja. În acest sens, de condiționare, avem două exemple foarte clare la Brașov prin PUZ-urile Cetate și Brașovul Vechi.
Chiar și dreptul la proprietate privată, stipulat în Constituție, vine cu obligații. În Constituție, la articolul 44, găsim (7) Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Mi se par foarte interesante protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi. Este exact ce vrea să reglementeze administrația Coliban-USR prin acest demers, protejarea peisajului natural-cultural.
Dar reușește s-o facă prin acest document?
Sunt două lucruri care mai trebuie discutate, una legată de peisajul natural-cultural și una legată de soluțiile mai potrivite pentru ce se vrea, PUG-ul și PUZ-ul de protecție.
Documentul pentru reglementarea construcțiilor în pantă operează cu termenul peisaj, care are preluate definițiile în mod corect. Vedeți la capitoul 4 din document, paginile 34-35. Numai că sunt două lipsuri: nu se propune realizarea unui studiu de impact asupra vegetației, ci doar un studiu privind vegetația existentă. Mai exact, care este impactul, care sunt efectele scoaterii fiecărui metru pătrat de vegetație și înlocuirea cu betoane?
Apoi, documentul nu stabilește care sunt peisajele natural-culturale care trebuie protejate, salvate. Practic, rămân tot la interpretarea arhitectului șef.
Cu această întrebare în minte, mergem spre soluțiile bune, PUG-ul și PUZ-ul de protecție.
Reglementările urmărite prin acest document, chiar dacă sunt văzute ca o soluție de mijloc, pot fi modificate sau desființate în orice moment. Dacă este adoptat prin HCL el poate fi modificat de la o lună la alta, până ce intenția inițială dispare și ajunge să fie un document nefolositor sau unul care să reglementeze nefavorabil.
În schimb, PUG-ul nu poate fi modificat atât de ușor. Mai mult, PUG-ul poate să prevadă condiționări sau chiar interdicții care nu pot fi modificate nici prin PUZ. Dar aici ține de voința autorității, să includă prevederi mai stricte pentru protejarea anumitor zone. Este momentul potrivit în contextul în care PUG-ul se află în proces de actualizare.
Există și varianta unui PUZ de protecție, în cazul în care se consideră că PUG-ul nu are suficientă protecție. Un PUZ de protecție ar trebui să cuprindă atât zona construită, existentă, cât și dealuri. Exemplul ar fi Șcheiul cu dealurile din împrejurimi.
Și închei articolul cu întrebări despre PUG pentru primarul Allen Coliban și viceprimarul Flavia Boghiu: ce se ia în calcul în procesul de actualizare a PUG-ului? De ce nu există niciun document făcut public cu demersurile până la acest moment? De ce a fost anunțat ca termen de finalizare sfârșitul anului 2025, când termenul este sfârșitul anului 2023? Care sunt întârzierile?
Leave a Reply