Primăria Săcele autorizează construirea de blocuri mascate ca vile turistice, fără elaborare de PUZ sau PUD. Dezvoltatorul a scos deja la vânzare apartamente

Zona Bunloc și fostul Camping Dârste sunt sub continuu asediu al imobiliarelor. O zonă folosită de brașoveni și săceleni pentru recreere și relaxare s-a transformat încet-încet în zonă rezidențială. Numai că pretențiile și dorințele dezvoltatorilor imobiliari au crescut, de la locuințe individuale și funcțiuni turistice la locuințe colective, blocuri cu multe etaje.

Am scris deja trei articole despre situația de la Bunloc, unde trei dezvoltatori, cu aportul Primăriei Săcele, își continuă demersurile de a construi blocuri.

Zona Camping Dârste din Săcele, între legalitate și interese imobiliare

În 2018, compania GR Montana Invest SRL a vrut să modifice un PUZ prin care introducea posibilitatea construirii de locuințe colective, blocuri. Acest lucru a fost oprit datorită opozițiilor formulate de locuitorii din zonă.

Însă compania a găsit un mod de a împacheta blocurile, numindu-le vile turistice. Fiecare vilă turistică are un nivel de înălțime P+2E+M și un număr de 19 apartamente pe vilă/bloc. În total, planul dezvoltatorului este să facă 12 astfel de vile, în total un număr de 228 de apartamente.

Dezvoltatorul a primit deja o autorizație de construire pentru două dintre vile, cu autorizare directă în baza PUG-ului, fără să i se ceară elaborarea unui PUZ sau PUD. Nu se știe cum se vor face accesul și conectarea la utilități. Și nici pe banii cui. Riscul este ca deversările de canalizare și apă să se facă în pârâul Timiș.

Compania GR Montana Invest SRL este deținută de Grițcan Roman și a fost înființată în 20.09.2016. Compania, care în 2017 a avut o cifră de afaceri de 432.007 lei și pierderi de 165.322 lei, iar în 2018 o cifră de afaceri de 39.830 lei și o pierdere de 126.163 lei, figurează cu un singur angajat.

Această companie vrea să construiască două blocuri cu o valoare de 6.542.304 lei. De unde vin banii aceștia? O modalitate este aceea de a scoate la vânzare apartamentele neconstruite încă, ceea ce s-a și întâmplat deja. Compania vinde un apartament cu suma de 109.000 euro + TVA, adică 526.906 lei. Pe cele două blocuri, care au 38 de apartamente împreună, suma încasată din vânzări ar ajunge la 20.022.428 lei. Frumoasă afacere!

Imaginile sunt preluate de pe imobiliare.ro. Se poate vedea că mansarda este un etaj în toată regula. De asemenea, grafica nu așează blocurile în context, nu se vede încadrarea în zonă și relația cu străzile și construcțiile existente.

Doamna avocat Muller reprezintă locuitorii zonei care fac opoziție acestor dezvoltări imobiliare și ne ajută să înțelegem mai bine situația.

Pe site-ul Primăriei Săcele apare la data de 16 octombrie 2017 un proiect de modificare PUZ denumit „Apa-Rece”.  Elaborator al PUZ-ului Modificator Apa-Rece este societatea SC MORPHOSIS SRL, si acest lucru rezultă din proiectul de modificare publicat pe site-ul Primăriei Săcele, beneficiar  al proiectului fiind UAT Săcele, care a plătit o firma privată pentru a realiza acest proiect de modificare PUZ, nimic ilegal până aici.

Arhitectii proiectului de la acea vreme sunt Roznovăț Alina și Roznovăț Gabriel, proiectul de modificare PUZ și datele arhitecților elaboratori regăsindu-se pe site-ul Primăriei Săcele. Mai trebuie precizat că Roznovăț Alina ocupă și funcția de arhitect șef la Primăria Săcele.

Deși PUZ-ul Modificator Apa Rece trebuia să curpindă și zona Camping Dârste, asa cum era firesc fiind în aceeași zonă, aria studiată de Primărie a scos în mod intenționat din reglementare Zona Camping Dârste, în scopul de a permite unui investitor, al cărui nume nu se știa la acea vreme, să își elaboreze propriile reglementări în zona vizată. PUZ-ul a fost făcut pe bani publici.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 736/13.04.2017, Grițcan Roman a cumpărat Campingul Dârste, în suprafață aproximativă de 36.000 mp. (3,6 ha), la o valoare de aproximativ 3.000.000 euro. Întrucât în 2017 firma era pe pierdere, ne întrebăm de unde provin acești bani.

La data de 07.09.2018 acest imobil este înstrăinat de persoana fizica Grițcan Roman societății GR Montana Invest SRL, societate în care persoana fizică este asociat unic. În anul 2018, pe amplasamenul din Camping Dârste se demarează de către investitor o procedură de elaborare a unui nou PUZ, unde se reglementează noi indicatori tehnici POT si CUT (4,5) și implicit modificarea regimului de inaltime, până la P+11. Precizăm că această zonă este între case, vile individuale cu regim de înălțime P+M, zonă lăsată pe dinafară de proiectul PUZ modificator inițiat de Primăria Săcele.

Datorită opozițiilor locuitorilor din cartierul Bunloc și urmare a dezbaterii publice ce a avut loc în noiembrie 2018, proiectul de modificare PUZ inițiat de GR Montana Invest SRL este oprit.

Oprită fiind procedura de modificare PUZ, investitorul GR Montana Invest SRL formulează două cereri de eliberare CU în scopul construirii a două „vile turistice”, iar Primăria Săcele eliberează CU nr. 685/11.12.2019 și CU nr. 683/11.12.2019.

La data de 18.02.2010, Primăria Săcele eliberează autorizația de construire nr. 15/18.02.2020, prin care autorizează edificarea a doua vile turistice cu regim de înălțime P+2E+M, ce au în compunere 38 apartamente, respectiv 19 apartamente/vilă.

Regulamentul Local de Urbanism ce stă la baza PUG Săcele, prevede că Zona este încadrată în UTR 0, iar la art. 14, lit. c din același Regulament de Urbanism ce stă la baza PUG , denumită „functiuni propuse”, se prevede expres interdicția de a elibera autorizație de construire fără elaborare de PUZ sau PUD.

Primăria Săcele nu impune prin cele două Certificate de Urbanism nr. 685/11.12.2019 și nr. 683/11.12.2019 elaborarea de PUZ sau PUD, deși regulamentul ce a stat la baza PUG în baza căruia a fost emisă autorizația de construire prevede clar această obligație. PUZ-ul a fost oprit din cauza opozitiilor cetățenilor, dar, cel mai probabil, în scopul de a-l facilita pe investitor, nu îi solicită să elaboreze nici PUD și emite autorizația de construire nr. 15/18.02.2020 cu autorizare directă în baza PUG, încălcând reglementările și interdicțiile din PUG .

Această obligație a autorității locale de a solicita elaborarea unui PUD rezidă și prin prisma prevederilor art. 32 din Legea 350/2001, care impune autorităților locale ca „În cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentațiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condițiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiții o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism: … d) să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu”.

Așa cum prevede art. 32 din legea 350/2001, atât condițiile specifice ale amplasamentului precum și natura investițiilor, si mai ales avându-se în vedere opozițiile formulate anterior de locuitorii din cartierul Bunloc, se impunea elaborarea unui PUD, însă Primăria Săcele nu solicită beneficiarului autorizației de construire un astfel de proiect și autorizează clădiri, incompatibile cu țesutul urban preexistent al zonei, construcții cu niste volumetrii exagerate, blocuri (locuințe colective), care se ridică într-o zonă de case, sub aparenta functiune de turism.

Art. 23.1 din RLU 36060/2000 prevede ca „autorizarea lucrărilor de construcții se face numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcțiunii și nu depreciază aspectul general al zonei”, ori planșele desenate pe care Primăria Săcele le-a comunicat ca urmare a unor cereri de eliberare documente, bineînțeles că nu a fost comunicat tot dosarul ce a stat la baza autorizației deși am cerut asta, dar acesta este un alt subiect, rezultă că aceste clădiri nu se încadrează în aspectul general al zonei, printre vile individuale cu regim de înălțime P+M se ridică blocuri.

Art. 48  din legea 350/2001 prevede ca (1) Planul urbanistic de detaliu are caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate. Planul urbanistic de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior. (2) Planul urbanistic de detaliu (PUD) este instrumentul de proiectare urbană care detaliază cel puțin:

a) modul specific de construire în raport cu funcționarea zonei și cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate;
b) retragerile față de limitele laterale și posterioare ale parcelei;
c) procentul de ocupare a terenului și modul de ocupare a terenului;
d) accesele auto și pietonale;
e) conformarea arhitectural-volumetrică;
f) conformarea spațiilor publice.

Practic, Primăria Săcele autorizează o construcție mascată sub funcțiunea de turism, locuințe colective ce sunt interzise prin PUG (art. 14, lit. c din RLU), iar faptul că se vor vinde ca și locuinte individuale o face anunțul de vânzare promovat deja printr-o agenție imobiliară.

Din anunțul de promovare a vânzării rezultă că se vor construi 12 astfel de vile, locuințe colective ce sunt interize în zonă, fără PUZ sau PUD, deși PUD era obligatoriu potrivit legii și era menit tocmai să cerceteze încadrarea noilor construcții în țesutul urban existent al zonei, astfel cum impune legea.

Probleme sunt și la realizarea acceselor

Nicio soluție de acces în DN 1 nu s-a solicitat de către Primăria Săcele, necerându-se aviz de circulație, deși art. 17, al. 3 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, prevede în mod obligatoriu emiterea avizului de circulație pentru autorizarea lucrărilor de construcții. Dacă legea prevede obligația de a impune avizul de circulație, și noi, ca locuitori, susținem că se impunea. Pe ce considerente tehnice sau legale a apreciat Primăria Săcele că nu se impune un astfel de aviz? Poate Primăria Săcele va putea să răspundă invocând un alt text de lege care să îl contrazică pe cel al normelor de aplicare ale legii 50/1991 si va putea fi interpelată în acest scop.

Documentația tehnică de organizare a execuției lucrărilor – D.T.O.E. trebuie să cuprindă în mod obligatoriu precizări cu privire la acces și împrejmuiri, (anexa 1 la legea 50/1991), ori accesele nu pot fi doar desenate pe plan, ele trebuie să asigure funcționalitate, mai ales că acei cumpărători ai celor 228 de apartamente ies în DN 1, fără un studiu de trafic și fără o soluție facilă de acces în și din DN 1.

În prezent, se stă la intrarea în cartier pe banda doi de circulație a DN 1. Accesul se face greu doarece pe banda de circulație dinspre București,  fluxul de mașini este foarte mare, fiind un real pericol public. Primăria Săcele autorizează două vile/blocuri fără să impună aviz de circulatie sau un studiu de trafic si ar mai urma autorizarea a încă 10 vile/blocuri.

Absența avizului de circulație este explicat de Primăria Săcele prin faptul că nu are comisie de circulație, din cauză că e o primărie mică. Legea prevede că în situația în care nu există un serviciu, atribuțiile pe soluții de acces sunt ale Consiliului Județean, care va fi și emitent al avizului de circulație. În acest caz, toate soluțiile de acces, pentru tot municipiul Săcele, sunt fără avizare sau doar unele sunt fără avizare?

Avizul de circulație se impunea, având în vedere că Primăria Săcele cunoștea la data emiterii autorizației de construire nr. 15/18.02.2020 faptul că se intenționează a fi ridicate mai multe astfel de constructii, deoarece au înregistrate deja cereri de eliberare CU pentru autorizarea a înca trei astfel de vile. Dacă nu știa de 12, cum rezultă din anunțul de promovare pe site-ul de imobiliare, știa de cele cinci (două autorizate deja și alte trei în procedură de autorizare).

Unele voci din comunitate se tem că există riscul ca regimul de înălțime să fie crescut și mai mult de P+2E+M, prin faptul că autorizarea următoarelor 10 vile ar putea fi raportat la regimul de înălțime al celor două vile deja autorizate. Conform PUG-ului noile clădiri se pot înălța cu două niveluri peste clădirile învecinate, față de care se face raportarea. Această creștere a regimului de înălțime se poate face în repetate rânduri. Iată de ce era absolut necesar elaborarea unui PUZ.